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  • Quelle durée pour une autorisation d'urbanisme (permis, déclaration préalable)
    • La durée de validité initiale d'un permis de construire, d'aménager, de démolir ou d'une déclaration préalable est de 2 ou 3 ans selon les cas. cette durée peut également faire l'objet d'une prorogation

      durée de validité initiale avec et sans prorogation

      Durée de validité Date de délivrance et de l'autorisation initiale
      Avant le 30 décembre 2012

      Avant le 30 décembre 2012

      Durée initiale 2 ans 3 ans
      Prorogation

      1 ans (si vous bénéficié d'une année de prorogation entre le 30 décembre 2013 et le 30 décembre 2014).

      Par exemple, un permis de construire délivré le 2 mars 2012 et prorogé jusqu'au 2 mars 2015, voit sa validité prolongée jusqu'au 2 mars 2016

      1 an

      Durée totale de l'autorisation

      3 ans (+1 an si vous avez déjà bénéficié d'une prorogation 4 ans

      Toute demande de prorogation doit être faite par courrier en double exemplaire, 2 mois au moins avant l'expiration du délai de validité initiale de votre permis ou déclaration préalable. ce courrier doit être adressé par lettre recommandé avec avis de réception en mairie.

      La mairie dispose de 2 mois pour rendre sa réponse. Si la mairie n'a pas répondu dans un délai de 2 mois, votre demande de prorogation est acceptée.

  • Faut-il une autorisation d'urbanisme pour installer un abri de jardin
    • Tout dépend de la situation géographique de l'abri de jardin, de ses surfaces et de sa hauteur

      En secteur sauvegardé ou site classé

      Autorisation requise

      Surface de l'abri de jardin Hauteur inférieure ou égale à 12 m Hauteur supérieur à 12 m
      Surface de plancher et emprise au sol inférieures ou égales à 5 m² Déclaration préalable de travaux Permis de construire
      Surface de plancher et emprise au sol  comprise entre 5m² et 20m² Déclaration préalable de travaux Permis de construire
      Surface de plancher et emprise au sol supérieure à 20m² Permis de construire Permis de construire

      En dehors des secteurs sauvegardés et sites classés

      Surface de l'abri de jardin Hauteur inférieure ou égale à 12 m Hauteur supérieur à 12 m
      Surface de plancher et emprise au sol  inférieures ou égales à 5 m² Aucune autorisation Déclaration préalable de travaux
      Surface de plancher et emprise au sol  comprise entre 5m² et 20m² Déclaration préalable de travaux Permis de construire
      Surface de plancher et emprise au sol  supérieure à 20m² Permis de construire Permis de construire

      A noter : quelle que soit la démarche à prévoir, il faut également consulter le plan local d'urbanisme (PLU) ou tout règlement d'urbanisme local afin d'obtenir des informations quant à l'implantation de l'abri de jardin sur le terrain, les matériaux de construction utilisables...

  • Comment calcule-t-on la surface de plancher d'une construction?
    • Pour savoir quel document d'urbanisme vous devez solliciter pour votre projet de construction ou de travaux d'amélioration, vous devez effectuer le calcul de la surface de plancher de votre construction.

      Quelle superficie prendre en compte pour calculer la surface de plancher ?

      La surface de plancher est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades. Les loggias, toitures-terrasses, balcons ne sont pas considérés comme étant des éléments clos et couverts, ils n'entrent donc pas dans le calcul de la surface de plancher.

      Le nu intérieur des façades ne comptabilise pas non plus l'épaisseur des murs extérieurs, à l'exception des embrasures de portes et fenêtres qui, elles, sont prises en compte dans le calcul de la surface de plancher.

      Quelles sont les surfaces à déduire pour calculer la surface de plancher ?

      Lorsque vous aurez déterminé la superficie de votre projet, vous devrez déduire les surfaces éventuellement occupées par :

      - l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur,

      - les vides et trémies des escaliers et ascenseurs,

      - les surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre,

      - les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres,

      - les surfaces de plancher des combles non aménageables.

      Une fois ces déductions faites, vous obtiendrez le calcul suivant : Surface de plancher = total des surfaces de chaque niveau clos et couvert calculé au nu intérieur des façades - déductions spécifiques.

      Admettons un projet de construction composé d'1 seul niveau de 45 m² comportant des combles non aménageables de 45 m², avec un rez-de-chaussée de 50 m². La surface de plancher est égale à 95 m² (45m²+ 50m²) à laquelle il faut déduire 45 m² de combles non aménageables, soit un total de 50 m² de surface de plancher.

  • Qu'est-ce qu'un alignement individuel et dans quel cas est-il nécessaire ?
    • L'alignement individuel est un acte qui permet de fixer la limite entre la voie publique et les propriétés privées. Cet acte peut être demandé :

      - avant une acquisition immobilière pour valider vos droits à faire évoluer votre futur bien (en réalisant une extension par exemple)

      - ou après son acquisition dès lors que vous envisagez de réaliser des travaux tels que la pose d'une clôture afin qu'elle n'empiète pas sur la limite de la voie publique.

      Cet acte est délivré gratuitement par :

      - la préfecture s'il s'agit d'une route nationale,

      - le conseil général s'il s'agit d'une route départementale,

      - la mairie s'il s'agit d'une route communale.

      Cette demande doit être effectuée sur papier libre et comporter

      - votre nom et adresse,

      - la description des travaux projetés

      - et la désignation de l'immeuble et de la voie.

      La réponse à une demande d'alignement individuel prend la forme d'un arrêté, qui est valable tant que les circonstances sur lesquelles il est fondé n'ont pas été modifiées.

  • Doit-on obtenir une autorisation d'urbanisme pour construire une cave ?
    • Pour savoir si la construction d'une cave requiert une autorisation d'urbanisme, il convient de se demander si la construction crée de l'emprise au sol ou de la surface de plancher.

      Une construction enterrée ne constitue pas d'emprise au sol. En effet, seuls les éléments aériens d'une construction sont constitutifs d'emprise au sol.

      Concernant la surface de plancher, seules les caves ayant un accès direct avec le logement ou la maison individuelle auxquelles elles sont rattachées sont constitutives de surface de plancher et doivent donc faire l'objet, selon le cas, d'une demande de permis de construire ou d'une simple déclaration préalable en mairie.

  • Comment transformer un local professionnel en logement ?
    • La transformation d'un local professionnel en logement nécessite certaines formalités. Un permis de construire peut être nécessaire.

      Vérifications préalables

      Avant même d'envisager des travaux, il convient de faire certaines vérifications.

      Respect des règles d'urbanisme

      Avant d'envisager la transformation de son local, il faut s'adresser à sa mairie pour connaître les règles d'urbanisme en vigueur. Il faut vérifier que le projet de transformation n'est pas contraire au plan local d'urbanisme (PLU) ou à la carte communale.

      Ces documents peuvent en effet prévoir :

      des règles régissant les rez-de-chaussée de certains immeubles 

      ou interdire toute transformation d'un local commercial en logement afin de protéger le commerce de proximité.

      Respect du règlement de copropriété

      Lorsque le local professionnel fait partie d'un immeuble en copropriété, il convient ensuite de consulter le règlement de copropriété pour connaître ses droits à l'égard de ce local.

      Obtention d'une autorisation d'urbanisme

      Si de gros travaux sont nécessaires

      Un permis de construire est nécessaire si des travaux ayant pour effet modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment sont nécessaire.

      En outre, il est obligatoire de faire appel à un architecte lorsque le local dans lequel les travaux sont envisagés fait plus de 170 m² de surface de plancher ou d' emprise au sol .

      Il faut aussi s'assurer que le futur logement est bien desservi par les réseaux divers (eau potable, électricité, téléphone...), sans quoi le raccordement peut être onéreux.

      S'il n'y a pas de gros travaux à faire

      Une déclaration préalable suffit si les travaux nécessaires ne portent pas sur la façade du bâtiment ou sur ses structures porteuses.

      Information de l'administration fiscale

      Le changement de destination d'un local professionnel en logement entraîne les modifications fiscales suivantes :

      - suppression de la contribution économique territoriale (ex-Taxe professionnelle),

      - et transformation de la taxe d'habitation.

      L'impôt foncier sera donc modifié, car il est calculé sur la valeur locative cadastrale. Or, cette valeur n'est pas la même s'il s'agit d'une activité commerciale ou d'un logement.

  • Un exploitant agricole peut-il construire une maison sur son exploitation ?
    • Oui, il est possible de construire sa maison sur son exploitation agricole, sous réserve de respecter certaines conditions.

      Conditions d'activité

      Exercice d'une activité agricole

      Pour construire une maison sur une exploitation agricole, il faut justifier d'une activité agricole.

      Pour autant, il n'est pas nécessaire d'être agriculteur à titre d'emploi principal. L'activité agricole peut donc être exercée à titre secondaire.

      Liens avec l'activité agricole

      Il faut également démontrer que la construction projetée a un lien direct avec l'activité agricole et que sa présence est nécessaire à l'exercice de cette activité.

      Conditions de situation

      Il faut s'assurer que le projet de construction se situe sur une zone agricole dite zone A . Il s'agit d'une zone dont les terres agricoles sont protégées en raison de leur potentiel agronomique, biologique ou économique.

      Pour savoir si son projet est situé en zone A, il convient de se renseigner auprès du service de l'urbanisme de sa mairie.

  • Quelles sont les règles en matière d'assainissement ?
    • L'assainissement est dit collectif lorsque l'habitation est raccordée aux égouts par un réseau communal d'assainissement. Dans le cas contraire, elle doit être équipée d'une installation autonome dite d'assainissement non collectif pour traiter individuellement ses eaux usées domestiques.

      Conséquences en cas d'assainissement collectif

      Les usagers ont l'obligation :

      de raccorder aux égouts. Ce raccordement est obligatoire dans le délai de 2 ans à partir de la mise en service du réseau de collecte des eaux usées. Il est réalisé sous la voie publique à laquelle les immeubles ont accès soit directement soit par l'intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage. Tous les ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées au réseau communal sont à la charge exclusive du propriétaire de l'habitation.

      Et de payer une redevance communale correspondant aux charges d'investissement et d'entretien.

      Conséquences en cas d'assainissement autonome

      Les usagers ont l'obligation de mettre en œuvre leur propre installation d'assainissement et de l'entretenir, sauf si la commune a décidé de prendre en charge cet entretien.

      Le maire peut obliger un usager à se raccorder au réseau collectif avoisinant malgré la conformité de son installation d'assainissement non collectif. Si l'obligation de raccordement n'est pas respectée dans le délai fixé par le maire, l'usager court le risque de voir sa redevance d'assainissement majorée, c'est-à-dire augmentée.

  • Quelle est la réglementation pour transformer un sous-sol en pièce habitable  ?
    • La réglementation sur la transformation des sous-sols (cave, garage, buanderie, cellier, parking...) en habitation est stricte, en particulier si le logement est destiné à la location, ces pièces n'étant pas par nature propres à l'habitation.

      Quelles démarches faut-il effectuer avant le commencement des travaux ?

      Lorsque l'immeuble est en copropriété, le propriétaire doit obtenir l'accord de la copropriété en assemblée générale pour modifier la destination de la cave. La transformation de la cave doit figurer dans le règlement de copropriété.

      Le propriétaire doit ensuite effectuer une déclaration préalable de travauxauprès de la mairie pour signaler le changement de destination de la cave. 

      Enfin, le propriétaire doit veiller à la faisabilité des travaux de transformation de la cave à la réglementation locale. En effet, certaines communes peuvent par exemple interdire l'occupation d'un sous-sol parce que l'immeuble dans lequel il se trouve est situé dans une zone d'un plan de prévention des risques d'inondations. Le propriétaire doit donc s'assurer auprès de sa mairie que l'utilisation du sous-sol n'est pas interdite.

      Quelles démarches faut-il effectuer après la réalisation des travaux ?

      Le propriétaire doit déposer une déclaration H2 cerfa n°10869*03 à son centre des impôts fonciers afin de réévaluer la valeur locative cadastrale du logement, cette valeur servant de base au calcul pour le paiement de la taxe foncière et la taxe d'habitation.

      Attention : le propriétaire qui souhaiterait mettre ce type de local en location doit impérativement s'assurer que celui-ci respecte bien les normes de décence en vigueur.

  • Comment obtenir les informations cadastrales d'un ou plusieurs immeubles  ?
    • Vous pouvez obtenir des informations cadastrales sur un ou plusieurs immeubles auprès de l'administration fiscale ou de la mairie concernée.

      Immeubles concernés

      Vous pouvez obtenir, ponctuellement, des informations cadastrales concernant :

      - un immeuble déterminé même si son propriétaire est inconnu,

      - ou les immeubles d'une personne déterminée, même la liste de ses propriétés est inconnue. Une telle démarche permet de connaître les immeubles sur lesquels cette personne possède un droit de propriété (comme une servitude ). Les informations délivrées ne concerneront que les immeubles situés dans une seule commune déterminée (ou un arrondissement déterminé à Paris, Lyon et Marseille).

      Informations disponibles

      Les informations communicables sont :

      - les références cadastrales, l'adresse ou les autres éléments d'identification cadastrale des immeubles,

      - la contenance cadastrale de la parcelle,

      - la valeur locative cadastrale des immeubles,

      - et les noms et adresses des titulaires de droits sur ces immeubles.

      Démarches

      Votre demande doit être effectuée par courrier (simple ou recommandé) et comporter dans tous les cas :

      - vos noms et prénoms (ou votre raison sociale si vous faites cette demande en tant que représentant d'une personne morale),

      - le nom de la commune de situation de ou des immeubles concernés.

      Et selon le type de renseignements demandés :

      - l'adresse de l'immeuble objet de la demande,

      - ou l'identité de la personne objet de la demande.

      Le courrier doit être envoyé à l'administration fiscale ou aux mairies concernées.

      Une demande ne peut pas mentionner plus d'une commune ou d'un arrondissement, et plus d'une personne ou plus de 5 immeubles.

      Vous ne pouvez pas présenter plus de 5 demandes par semaine dans la limite de 10 par mois. Cette limitation ne s'applique pas si votre demande concerne vos propres biens.

      Les informations sont communiquées par courrier (ou par voie électronique si vous en faites la demande).

      À savoir : il est également possible d'obtenir des renseignements cadastraux concernant un immeuble à l'aide d'un site internet dédié


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